Du trägst nur ca. ein Drittel der Kosten. Den Rest übernehmen dein Mieter und das Finanzamt. Am Ende gehört dir eine schuldenfreie Wohnung.
Du arbeitest von Januar bis Mai nur für das Finanzamt. Die ersten fünf Monate deines Jahres sind bezahlt, bevor du einen Cent für dich verdienst. Dein Nachbar mit der vermieteten Wohnung zahlt weniger, obwohl er mehr verdient. Sein Mieter zahlt den Kredit ab. Am Ende gehört deinem Nachbarn eine schuldenfreie Wohnung. Er hat dafür weniger aus eigener Tasche bezahlt als du für dein Auto.
Wie das geht? Das Finanzamt belohnt Immobilieninvestoren. Abschreibung, Zinsen, Nebenkosten, alles absetzbar. Das ist kein Schlupfloch. Das ist vom Gesetzgeber so gewollt, um Wohnraum zu schaffen.
Die Frage ist nur: Nutzt du es, oder lässt du deine Steuern weiter beim Finanzamt versickern und stemmst deinen Vermögensaufbau komplett aus eigenem Netto?
Du bringst nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein. Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Ab dem ersten Monat arbeiten drei Geldströme für dich.
DEIN EINSATZ
Kaufnebenkosten
DIE BANK FINANZIERT
den vollen Kaufpreis
Ca. ⅓ der Rate zahlt dein Mieter
Ca. ⅓ über AfA und absetzbare Zinsen
Ca. ⅓ der laufenden Kosten
Mit jeder Rate sinkt deine Restschuld, während die Immobilie im Wert steigt. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn nach aktueller Rechtslage einkommensteuerfrei.*
Du trägst also nur rund ein Drittel der laufenden Kosten aus eigener Tasche. Die restlichen zwei Drittel kommen von deinem Mieter und vom Finanzamt. Trotzdem gehört die gesamte Immobilie dir.
* Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG (nach aktueller Rechtslage). Kann bei Gesetzesänderung oder gewerblichem Grundstückshandel abweichen. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Du investierst 15.000 € Eigenkapital
→ Du erhältst eine Immobilie im Wert von 200.000 €
→ Bei 5 % Wertsteigerung:
Du investierst 15.000 €
→ Du besitzt eine Anlage im Wert von 15.000 €
→ Bei 5 % Wertsteigerung:
Modellhafter Vergleich zur Veranschaulichung des Hebelprinzips. Der Wertzuwachs ist vor Finanzierungskosten dargestellt; Zins und Tilgung trägst du größtenteils über Mieteinnahmen und Steuervorteil (siehe Hebeleffekt). Tatsächliche Werte hängen von der individuellen Situation ab.
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Keine Theorie. Eine Modellrechnung anhand einer 2-Zimmer-Wohnung in Dresden (Kaufpreis 196.000 €, zvE 65.000 €):
Die tatsächlichen Zahlen hängen von deinem Einkommen, dem Kaufpreis und der Mieteinnahme ab. Nutze den Rechner weiter unten, um eine erste Orientierung für deine Situation zu bekommen.
* Unverbindliche Modellrechnung zur Veranschaulichung, keine Anlageberatung. Annahmen: Kaufpreis 196.000 €, zvE 65.000 € (Grundtabelle, ohne Kirchensteuer), Sollzins 4,2 %, Tilgung 2 %, AfA 3,5 % auf 90 % Gebäudeanteil, Wertsteigerung 3 % p.a. (konservativ), Mietsteigerung 10 % alle 5 Jahre. Verkaufsgewinn nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nach aktueller Rechtslage einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Bei Gesetzesänderung oder gewerblichem Grundstückshandel kann die steuerliche Behandlung abweichen. Dieses Dokument stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar.
Für dich heißt das: Deine Wohnung steht nicht leer. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot.
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In der Regel nur die Kaufnebenkosten, also rund 7,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 150.000 € sind das rund 11.250 €. Den Kaufpreis selbst finanziert die Bank. Ob und zu welchen Konditionen das bei dir darstellbar ist, hängt von deinem Einkommen und deiner Bonität ab. Genau das prüfen wir im Erstgespräch.
Nicht du. Du bekommst keinen Anruf wegen eines tropfenden Wasserhahns. Die komplette Sondereigentumsverwaltung läuft über den Anbieter, von der Abrechnung bis zu den Mieteranliegen. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sind fester Teil der Kalkulation und von Anfang an eingeplant. Dazu kaufst du eine geprüfte Bestandswohnung aus dem eigenen Bestand des Anbieters, mit voller Gewährleistung. Ich begleite dich an jeder Stelle, damit du dir darüber keine Sorgen machen musst.
Dein Zins wird beim Abschluss für die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben und ändert sich in dieser Zeit nicht, egal was der Markt macht. Erst bei der Anschlussfinanzierung wird neu verhandelt, dann ist deine Restschuld aber schon deutlich gesunken. Wie sich verschiedene Zinsszenarien auf deine konkrete Rate auswirken, rechnen wir vorher gemeinsam durch.
Fast keine. Mietermanagement, Nebenkostenabrechnung und Kommunikation mit dem Mieter laufen über die Verwaltung. Du siehst die Zahlungseingänge auf deinem Konto. Bleibt die Steuer einmal im Jahr, und selbst da lassen wir dich nicht allein: Bist du angestellt, stellt unser Steuerspezialist für dich einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung, damit dein Steuervorteil als Freibetrag in deinen Lohnsteuerabzugsmerkmalen hinterlegt wird und dein Arbeitgeber weniger Lohnsteuer einbehält. So bekommst du den Vorteil jeden Monat über ein höheres Netto, statt dem Finanzamt bis zur nächsten Steuererklärung ein zinsloses Darlehen zu geben.
Ja, jederzeit. Sinnvoll ist der Verkauf meist nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist: Dann ist der Verkaufsgewinn nach aktueller Rechtslage einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Grundsätzlich ist eine Kapitalanlage-Immobilie aber ein mittel- bis langfristiges Investment und kein Produkt für schnelles Rein und Raus.
Nein, das machen wir bewusst nicht. Das Konzept funktioniert nur als Kapitalanlage: Der Hebel entsteht gerade dadurch, dass dein Mieter die Rate mitbezahlt und das Finanzamt Abschreibung und Zinsen anerkennt. Beides gibt es nur bei Vermietung. Würdest du selbst einziehen, fallen Mieteinnahmen und Steuervorteile weg, und du trägst die volle Rate allein. Wenn du eine Wohnung zum Selbst-Bewohnen suchst, bin ich der falsche Ansprechpartner. Wenn du Vermögen aufbauen willst, der richtige.
Als Faustregel: ab etwa 3.000 € netto im Monat. Der Steuerhebel wirkt umso stärker, je höher dein Steuersatz ist. Ob es bei dir konkret aufgeht, hängt von Einkommen, Bonität und deiner Lebensplanung ab. Nutze den Rechner oben für eine erste Orientierung, den Rest klären wir gemeinsam.
Ich rechne dir deine persönliche Situation durch. Und wenn es nicht passt, sage ich dir das auch.